N°4 - L’immobilier d’entreprise : une nouvelle valeur refuge

L’immobilier d’entreprise

En 2015, 23 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise en France, soit 7 % de plus qu’en 2014. A elle seule, l’Ile-de-France regroupe 65 % des investissements. Porté par l’afflux de liquidités, ce niveau est supérieur de 41 % à la moyenne décennale. Un nombre croissant d’investisseurs, notamment des particuliers, se laissent séduire par la pierre-papier. Normal 0 21 false false false FR JA X-NONE /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Tableau Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin-top:0cm; mso-para-margin-right:0cm; mso-para-margin-bottom:8.0pt; mso-para-margin-left:0cm; line-height:107%; mso-pagination:widow-orphan; font-size:11.0pt; font-family:Calibri; mso-ascii-font-family:Calibri; mso-ascii-theme-font:minor-latin; mso-hansi-font-family:Calibri; mso-hansi-theme-font:minor-latin; mso-fareast-language:EN-US;}

L’immobilier d’entreprise est constitué par les transactions relatives aux locaux et terrains destinés aux professionnels. Il s’agit de la vente, de l’achat ou de la location de bureaux, de commerces, de grandes surfaces, mais aussi d’entrepôts, d’espaces de production ou de logistique. Environ 70 % du marché se développe sur le créneau des bureaux, avec de réelles opportunités locatives pour les investisseurs professionnels, mais aussi particuliers.

Un marché rentable…

L’immobilier professionnel attire un nombre croissant d’investisseurs, car il profite d’un rendement supérieur de 2 à 3 % à celui de l’immobilier d’habitation, grâce à des coûts de gestion réduits, un système de bail souple et un dispositif légal qui facilite les recours lors d’impayés. Ces avantages sont à mettre en balance avec les coûts généralement élevés des travaux dans ce type de locaux et les risques de vacance – cependant limité à moins de 5 %, inférieur au marché locatif du logement.

Le marché en Ile-de-France est l’un des plus importants et des plus attractifs, avec 65 % des investissements en 2015 et 52 millions de m² de bureaux, soit près du quart de la surface totale en France, contre 22 millions de m² d’entrepôts et 14 millions de m² de commerces divers (grandes et petites surfaces). Il se place au premier rang en Europe et au second rang mondial. Les régions PACA et Rhône-Alpes constituent d’autres pôles d’attractivité.

Effectués en direct, les investissements se montent généralement à 2 ou 3 millions d’euros. Les organismes financiers proposent donc des alternatives, sous la forme d’une SCI ou SCPI, Société Civile de Placement Immobilier. La première solution (SCI) convient à des investisseurs voulant placer entre 1 et 2 millions d’euros et disposés à se regrouper. L’investissement en SCPI permet quant à lui l’achat de parts avec une mise de départ faible (à partir de 200 €). Le patrimoine de la SCPI étant généralement constitué de plusieurs locaux, les risques liés aux aléas du marché peuvent être minimisés.

Ces solutions permettent par ailleurs le plus souvent d’alléger sa facture fiscale : c’est le cas lorsque l’on finance l’achat de parts de SCPI en ayant recours au crédit, dans la mesure où les taux sont actuellement bas.

…ouvert à tout le monde

Les montages en SCPI permettent ainsi d’ouvrir le marché de l’immobilier d’entreprise à tous, et non plus seulement aux investisseurs aisés et avertis. Afin d'entrer au capital d'une SCPI, les associés acquièrent des parts sans avoir à passer devant un notaire : leur valeur unitaire est généralement de l'ordre de quelques milliers d'euros, parfois moins.

Gérer le bien immobilier est simple, puisque c'est le promoteur de la SCPI qui s'en occupe, contre le règlement de frais de gestion. De plus, les risques sont mutualisés et répartis entre les divers associés.

Un complément de revenus judicieux

Actifs et retraités s’intéressent de plus en plus aux solutions offertes par les SCPI, afin de disposer d'un revenu complémentaire. Les retraités en particulier, dont le montant moyen de la pension de retraite ou de réversion du régime général s’élevait à 1 037 € en moyenne en 2015, y voient une réelle opportunité de se constituer une retraite par capitalisation, venant compléter celles en provenance des régimes obligatoires.

Comment ça marche ? Les SCPI collectent l’argent auprès des épargnants, puis acquièrent des biens, en France ou même dans des pays étrangers à l’économie dynamique, comme l’Allemagne ou les Pays-Bas. Les loyers sont ensuite reversés régulièrement aux associés porteurs de parts, sous forme de dividendes. Les SCPI dites de rendement offraient en 2015 une rémunération de l'épargne investie proche de 5 %, voire plus de 6 % pour les plus performantes.

Il existe actuellement plus de 171 SCPI en France. Il est donc fortement recommandé de prendre conseil auprès d'un professionnel de ce type de placement avant d'acheter des parts. 

De nombreuses possibilités d’investissement

Une prise de conseil d’autant plus essentielle, que le marché du travail et les normes de construction sont en constante mutation. Le paysage de l'immobilier d'entreprise tend donc à se modifier radicalement, augmentant les possibilités d’investissement.

Parmi les grandes tendances, notons tout d’abord les nouveaux modes d’utilisation. Dans certaines zones franciliennes et grandes agglomérations, le télétravail est en train d’exploser. Plusieurs analystes prévoient que la production en entreprise va en partie se recentrer autour du parc résidentiel. Les promoteurs immobiliers pourraient ainsi concevoir des espaces dédiés au télétravail dans des immeubles de logements.

De plus, les nouvelles technologies de l'information et de la communication (NTIC) et l'explosion des outils nomades, engendrent une digitalisation, une dématérialisation de l'entreprise. Lorsqu'une société déménage, elle met souvent en place de nouveaux modes d’organisation avec davantage de flexibilité, jusqu'à formaliser le télétravail, un ou plusieurs jours par semaine. De ce fait, il existe une réelle dynamique immobilière en France, avec l'émergence de nombreux télécentres, bureaux partagés, bref de « tiers-lieux ». L'essor de l'auto-entreprenariat, les espaces de « coworking » où l’on travaille de manière collaborative, ou encore les centres d'affaires, connaissent ainsi un réel engouement, car c'est un moyen souple et peu coûteux de trouver un local où travailler, à l'année ou ponctuellement.

Autre tendance : l’éloignement des centres-villes, qui permet de réaliser des économies de loyer et de charges, d’intégrer des immeubles souvent plus modernes pour consommer moins d'énergie, d'occuper des lieux qui répondent aux normes actuelles et de favoriser l'équilibre vie professionnelle / vie personnelle. Toute une gamme de services, accessibles directement dans les locaux ou à proximité, sont développées dans ces zones tertiaires.

Transition énergétique oblige, les professionnels de l’immobilier d’entreprise imaginent aussi des projets novateurs et mettent en valeur les certifications obtenues (HQU, Leed, Breeam, ...). Les enjeux liés au développement durable et à la responsabilité sociale, sociétale et environnementale de l'entreprise (RSE) sont désormais au cœur des stratégies des organisations.

Comme le résume  Eric Suplisson, Directeur Immobilier du Groupe THALES : « L’immobilier d’entreprise connaît aujourd’hui une transmutation fondamentale. Nous passons à une nouvelle génération d’immeubles tertiaires et de bâtiments complètement connectés avec ses occupants, mais aussi les services externes et la ville. »