N°4 - Jean-François BERTHIER, fondateur et gérant associé d’Axite CBRE

Jean-François BERTHIER

En presque 30 ans de carrière, il a été témoin de changements majeurs dans l’immobilier d’entreprise : depuis le développement du secteur tertiaire au début des années 1980, jusqu’aux tendances actuelles en matière d’organisation du travail, de développement durable et de bâtiments intelligents. Rencontre avec un professionnel passionné par son métier. 
 

BMC – Pouvez-vous présenter votre société ?

Jean-François BERTHIER – Créée en 1994, Axite travaille exclusivement dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, avec plusieurs lignes de métiers : conseil en implantation, commercialisation, estimations, études et investissement, administration de biens. Et plusieurs lignes de produits : bureau, local d’activité, entrepôt, commerce. Axite est membre indépendant du réseau CBRE, n°1 mondial de conseil en immobilier d’entreprise. Notre équipe de 27 collaborateurs pluridisciplinaires est répartie sur 6 agences dans les départements du sillon alpin : Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Grenoble, Valence et Vienne.

BMC – Vous avez récemment complété votre offre de services.

JMB – En effet. Notre objectif est d’étendre notre expertise en matière d’immobilier d’entreprise et de commerce, grâce à deux structures complémentaires. Je préside un GIE, qui regroupe nos différentes agences : nous avons d’abord crée Build, un outil interne qui produit des supports de communication et de marketing pour toutes nos entités. Build fonctionne également comme une agence de communication dédiée, pour le lancement et la commercialisation des programmes neufs de nos clients promoteurs. Nous avons également crée la filiale Inside, une jeune société composée d’un directeur commercial et d’une architecte DPLG, qui travaille avec des ergonomes, des coloristes… Cette structure parallèle propose des solutions de réaménagement de bureaux ou des simulations de projets, qui constituent une aide précieuse à la décision.

BMC – Quel est votre parcours ?

JFB – Annécien d’origine, j’ai intégré une école de commerce à Lyon, puis travaillé dans une banque d’affaires en 1988, toujours à Lyon. Pour mes débuts dans l’immobilier, je gérais des emprunts obligataires en fonds propres et des prêts participatifs, pour les secteurs du Transport et du Tourisme. Le groupe Auguste Thouard, devenu aujourd’hui BNP Real Estate, m’a ensuite « chassé » pour rejoindre l’agence de Grenoble puis celle d’Annecy, en tant que négociateur. En juillet 1993, la crise provoquée par la première guerre du Golfe a engendré une vague de licenciements économiques. On m’a alors demandé d’aller à Paris, mais cette perspective ne m’enchantait pas ! Parallèlement, un promoteur d’Annecy m’a proposé de m’associer en 1994 : Axite était né.

BMC – Vous avez donc travaillé exclusivement dans l’immobilier d’entreprise ?

JFB – Au début, Axite faisait également de l’habitation. Mais je n’ai jamais été à l’aise dans ce secteur. J’aime le caractère technique de l’immobilier d’entreprise, qui n’est pas poétique pour un sou ! L’habitation est plus fusionnelle : elle appartient au domaine de l’intime, du subjectif. Certains clients peuvent être versatiles, car ils fonctionnent au coup de cœur. Je préfère travailler avec les chefs d’entreprise,  qui ont un niveau d’exigence important, des besoins et un cahier des charges précis. Il existe beaucoup de loyauté dans nos relations.

BMC – Dans quel cadre travaillez-vous avec BMC ?

JFB – BMC est un partenaire depuis une vingtaine d’années. Nous les contactons pour réaliser des bâtiments neufs à la demande de nos clients, ou des travaux lourds lors du réaménagement de bâtiments existants. Nous avons d’excellents rapports professionnels.

BMC – Quelle est la principale caractéristique de l’immobilier d’entreprise ?

JFB – Les entreprises louent davantage que les particuliers. En moyenne, 7 transactions sur 10 sont des locations. Ce chiffre monte à 8 ou 9 en région parisienne et dans les grandes villes. Il existe soit des pôles économiques, soit des pôles secondaires et des zones artisanales, où cohabitent des commerces et des bureaux. Le reste concerne l’immobilier de centre-ville. Dans la région, les prix d’achat moyens au mètre carré sont assez élevés : entre 2 200 à 2 700 € pour les bureaux neufs, environ 1 500 € pour les bureaux anciens, et de 3 000 à 3 500 € pour les commerces.

BMC – D’où une faible part d’investissement…

JFB – Oui, car les entreprises sont pragmatiques et se concentrent sur les postes prioritaires : les salaires, les frais de fonctionnement… Elles demandent de la souplesse et de la flexibilité, elles veulent pouvoir agrandir ou réduire la surface, en fonction des besoins ou de l’activité. En ayant moins de visibilité sur les commandes, les responsables d’entreprise sont plus prudents : ils attendent avant de prendre leur décision, souvent au dernier moment. Ils préfèrent ainsi optimiser leurs locaux plutôt que de déménager. D’où la création de la société Inside, qui peut travailler avec eux sur les problématiques de réaménagement de l’existant ou de changement d’usage.

BMC – Qu’en est-il en Haute-Savoie ?

JFB – Il y a une donnée supplémentaire : la région est attractive et dynamique, avec de nombreux emplois. Environ 8 000 personnes viennent s’y installer chaque année. Cela crée des « poches de rareté », avec une réelle difficulté à trouver des terrains constructibles, alors qu’il existe du foncier disponible dans le département voisin de la Savoie. Mais les entreprises hésitent à s’y installer. A mon sens, on ne peut pas faire l’économie d’une vision interdépartementale entre les deux Savoie. Il faut repenser l’approche des chefs d’entreprise sur leur implantation, car nous avons atteint les limites du développement territorial pour les entreprises.

BMC – À quels autres changements avez-vous assisté ?

JBF – Il s’agit de changements plus globaux dans l’économie actuelle, qui se traduisent par des besoins différents pour les entreprises. Aujourd’hui, il y a beaucoup de services à forte valeur ajoutée, des sociétés de produits technologiques ou informatiques. En plus, on construit de mieux en mieux, de manière fonctionnelle et ergonomique. Les entreprises ont donc moins besoin d’espace qu’autrefois. L’organisation du travail s’est également transformée : il y a davantage de coworking, cas de figure où différentes entreprises partagent leur lieu de travail, et de travail à distance.

BMC – Le développement du travail à distance préfigure-t-il la fin des bureaux ?

JBF – Même si c’est une tendance forte, je pense qu’elle a ses limites. Il y a un besoin de cohérence humaine dans une équipe. On ne connaît pas les gens à travers un écran. Selon moi, les deux manières de travailler vont cohabiter. Ce qui est certain, c’est que les postes ont évolué dans l’espace de travail : on est passé d’un espace figé à un espace de flux. Il faut donc que nous parvenions, nous aussi, à fluidifier au maximum l’immobilier d’entreprise, en étant pertinent en amont sur sa conception architecturale et technique, en anticipant les changements à venir, qu’il s’agisse des fondations, des réseaux, des ouvertures…

BMC – À quoi ressembleront les bureaux et les locaux professionnels de demain ?

JFB – Il y a deux aspects : le développement durable et le bâtiment intelligent. Les aspects environnementaux sont de plus en plus pris en compte : conception de bâtiments plus économes, utilisation de matériaux de construction comme le bois, sources d’énergie autonomes, terrasses avec toitures végétalisées pour l'inertie ou accessibles pour les salariés... Concernant le bâtiment intelligent, ou « smart building », il s’agit d’intégrer des solutions de gestion énergétique, avec pour objectif la création de bâtiments à fonctionnement optimisé et traçable, ou encore qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Nous mettons de l’intelligence sur les réseaux, pour faciliter et améliorer la gestion de l’énergie, mais aussi la maintenance, grâce à des systèmes de contrôle automatiques et programmables. Toute la vie du bâtiment est ainsi traduite en données numériques exploitables. Pour le moment, seules les grandes entreprises peuvent investir dans ce domaine, parce qu’elles en ont les moyens et que cela contribue à leur notoriété. 

BMC – Pour finir, quelles sont d’après vous les qualités d’un bon négociateur ?

JFB – La qualité primordiale est la polyvalence. Il faut une bonne culture générale et de la curiosité, car les chefs d’entreprise en ont généralement beaucoup. Il faut savoir les écouter, comprendre leur activité, leur métier, le type d’immobilier dont ils vont avoir besoin. Il est donc important de s’informer, de suivre l’actualité, de lire la presse généraliste et économique... Il faut ensuite tenir la distance sur des projets parfois longs, faire preuve d’endurance et de patience. Il faut enfin posséder des connaissances techniques et juridiques, car les cahiers des charges peuvent être complexes. Sans oublier une dose de bon sens. Dans tous les cas, le seul talent commercial ne sera jamais suffisant dans l’immobilier d’entreprise !

Pour en savoir plus : www.axite.fr